Vendre un appartement classé F ou G à Paris : ce que ça change vraiment
Un appartement classé F ou G à Paris se vend, mais pas au prix d’un appartement classé D. Et parfois vite. La vraie question : à quel prix, et qu’est-ce que la loi change vraiment pour un vendeur ?
Nous avons regardé quatre ventes récentes, toutes classées G, dans les 3e et 4e arrondissements. Voici les chiffres, ce que dit la loi en octobre 2026, et ce que ça change si vous vendez.
L’essentiel en 5 points
- Vendre reste autorisé, quelle que soit la classe énergétique.
- Louer ne l’est plus pour un G depuis le 1er janvier 2025. Pour un F, l’interdiction arrive au 1er janvier 2028.
- Pas d’audit énergétique pour un appartement en copropriété : le DPE suffit.
- Les acquéreurs sont surtout des occupants, puisqu’un investisseur ne pourra pas louer le bien en l’état.
- Sur nos quatre ventes classées G, l’écart avec le prix de mandat va de 0 à 16 %.
Ce que dit la loi en octobre 2026
Louer : le calendrier
La loi Climat et Résilience interdit progressivement de mettre en location les passoires thermiques : les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, les F à partir du 1er janvier 2028, les E à partir du 1er janvier 2034 (source). C’est ce calendrier qui change le profil des acheteurs : un investisseur qui achète un G ne peut pas le louer tant qu’il n’a pas fait les travaux.
Vendre : aucune interdiction
Rien n’interdit de vendre un logement F ou G. Le vendeur remet le DPE à l’acquéreur et la classe figure dans l’annonce. L’audit énergétique, plus complet que le DPE, ne concerne que les maisons individuelles et les immeubles hors copropriété (ANIL). Pour un appartement en copropriété, le DPE seul s’applique.
Le DPE a changé au 1er janvier 2026
Le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Aucune étiquette ne baisse, et environ 850 000 logements sortent de la catégorie F ou G, surtout des logements chauffés à l’électricité. Les DPE établis en 2025 ou avant restent valables. Ils peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe (économie.gouv.fr). Si votre DPE date d’avant 2026 et que vous chauffez à l’électricité, cela vaut le coup de vérifier.
Ce qui pourrait changer
Un projet de loi sur le logement prévoit que les propriétaires de logements F ou G puissent continuer à louer s’ils s’engagent, par contrat avec une entreprise, à rénover : 3 ans pour une maison, 5 ans pour un appartement en copropriété, avec au moins la classe E à l’arrivée. Le Sénat l’a adopté en première lecture le 8 juillet 2026 ; l’Assemblée nationale ne l’a pas encore examiné en séance (NotaDomus). Ce n’est donc pas la loi aujourd’hui. Si elle passait, elle élargirait le public d’acheteurs d’un G.
Quatre ventes, quatre classes G
Ce sont des ventes réalisées par Valeur Immo Paris. Les prix s’entendent frais d’agence inclus.
| Bien | DPE | Prix de mandat | Prix de vente | Écart | Mandat → compromis |
|---|---|---|---|---|---|
| Paris 4e, cour Bérard, 6e étage, 48 m² | G | 590 000 € | 530 000 € | −10 % | 4 mois |
| Paris 3e, rue Blondel, 5e étage, 23 m² | G | 255 000 € | 227 000 € | −11 % | 11 semaines |
| Paris 4e, rue Saint-Martin | G | 241 500 € | 241 500 € | 0 % | 2 mois |
| Paris 4e, rue des Guillemites, dernier étage, 39 m² (compromis signé) | G | 504 000 € | 425 000 € | −16 % | 7 semaines |
Ce qu’on en retient
- Les délais sont courts. Trois des quatre biens ont trouvé leur acquéreur entre 7 et 11 semaines après la signature du mandat, le quatrième en 4 mois.
- La décote est réelle, mais elle varie. De 0 à 16 % par rapport au prix de mandat. Elle dépend de l’état, de l’étage, de la surface et du prix de départ.
- Par rapport au marché, les deux appartements du 4e (cour Bérard et rue des Guillemites) se sont vendus autour de 10 400 à 10 700 €/m² Carrez hors frais d’agence, contre 12 085 €/m² pour la médiane du 4e en 2025, soit 12 à 14 % de moins (voir le baromètre).
- Quatre ventes ne font pas une statistique. Ce sont des repères, pas une règle.
Pourquoi la décote existe
L’acquéreur d’un G ne paie pas seulement un appartement : il paie aussi les travaux qu’il devra faire, et il les chiffre avant de faire son offre. S’il comptait louer, il ne le peut pas en l’état. Le vendeur ne peut pas ignorer ces deux points. Il peut en revanche s’y préparer.
Ce que ça change si vous vendez
- Fixer le prix en tenant compte de la classe dès le départ. Un prix aligné sur le marché d’un D fait perdre du temps, et le temps se paie.
- Vérifier votre DPE. S’il date de 2025 ou avant, une mise à jour gratuite peut changer l’étiquette, notamment en chauffage électrique.
- Viser les bons acquéreurs : des occupants, qui achètent pour y vivre, plutôt que des investisseurs locatifs.
- Rassembler les éléments qui rassurent : consommations réelles, état de la copropriété, travaux votés ou à venir.
- Suivre le projet de loi. S’il était adopté, il rouvrirait la porte à certains investisseurs.
Questions fréquentes
Peut-on vendre un appartement classé G à Paris ?
Oui. La loi interdit de le louer, pas de le vendre. Le vendeur remet le DPE à l’acquéreur, et la classe figure dans l’annonce.
Faut-il faire des travaux avant de vendre un appartement classé F ou G ?
La loi n’impose pas de travaux avant la vente d’un appartement en copropriété. C’est un choix de prix et de stratégie : certains vendeurs font des travaux, d’autres vendent en l’état avec une décote.
Combien de temps faut-il pour vendre un G à Paris ?
Sur nos quatre ventes dans les 3e et 4e arrondissements, le délai entre la signature du mandat et le compromis va de 7 semaines à 4 mois. L’échantillon est trop petit pour en faire une règle : tout dépend du bien et du prix.
Mon DPE de 2025 est-il encore valable ?
Oui. Les DPE établis en 2025 et avant restent valables, et peuvent être mis à jour gratuitement avec le nouveau coefficient sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe.
Le DPE G sera-t-il toujours un problème pour vendre ?
Personne ne peut le garantir. Le calendrier d’interdiction de location peut évoluer, comme le montre le projet de loi en cours. Ce qui compte pour un vendeur : un prix juste aujourd’hui.
Méthode et sources
Les ventes citées sont des ventes réalisées par Valeur Immo Paris. Les prix de vente s’entendent frais d’agence inclus ; pour comparer avec la médiane du 4e, nous retirons les honoraires et divisons par la surface Carrez. Les règles de droit sont citées en octobre 2026 : ANIL, économie.gouv.fr, NotaDomus, dpeinfo.com. Elles peuvent évoluer.
À propos de l’auteur
Nicolas Borge dirige Valeur Immo Paris, agence immobilière indépendante fondée en 2020 et spécialisée dans la vente d’appartements dans le Marais et le centre de Paris. Nos clients nous ont laissé 40 avis 5 étoiles sur Google.
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