Vendre ou louer son appartement dans le Marais : faites le calcul

Par Nicolas Borge, fondateur de Valeur Immo Paris · 28 octobre 2026

« Je ne suis pas pressé de vendre, je peux toujours le louer. » Nous l’entendons souvent dans le Marais. Louer paraît prudent : on garde le bien et on touche un loyer. Mais la bonne question n’est pas « vendre ou louer ». C’est : que rapporte réellement mon capital aujourd’hui, une fois tout déduit ?

Voici un calcul complet, sur un exemple chiffré, avec les règles officielles de 2026.

L’essentiel en 4 points

• Un loyer parisien est plafonné par l’encadrement. Le rendement brut d’un appartement du Marais tourne autour de 4 %, bien avant impôt.
• Après taxe foncière, charges et impôt, il tombe souvent entre 1 et 2 % du capital immobilisé.
• Les règles de décence énergétique durcissent les conditions de location : plus de logement classé G à la location depuis 2025, plus de F en 2028.
• Vendre a un coût fiscal, ponctuel. Louer en a un aussi, tous les ans. Le bon réflexe est de comparer les deux sur la durée.

Un exemple chiffré : un 2 pièces dans le Marais

Prenons un cas fictif, que nous avons construit pour illustrer le raisonnement. Ce n’est le dossier d’aucun client.

• Appartement de 45 m² habitables, 2 pièces, dans un immeuble d’avant 1946, secteur Saint-Merri / Arsenal / Notre-Dame.
• Valeur du bien : 540 000 € (hypothèse de l’exemple, pas une donnée de marché).
• Propriétaire imposé à la tranche de 30 %.

Le loyer : plafonné

À Paris, le loyer d’un logement non meublé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Pour ce secteur, ce plafond est de 38,3 € par m² pour un 2 pièces d’avant 1946 (arrêté préfectoral du 12 juin 2026, valable du 1er juillet au 24 novembre 2026).

45 m² × 38,3 € = environ 1 724 € par mois hors charges, soit 20 680 € par an. Rapporté à 540 000 €, cela fait un rendement brut de 3,8 %.

Ce que le propriétaire garde vraiment

Un loyer annuel supérieur à 15 000 € relève du régime réel : on ne peut plus utiliser l’abattement forfaitaire de 30 % du micro-foncier (Service-Public). On déduit alors les charges réelles. Nos hypothèses :

• Taxe foncière : 1 400 €
• Charges de copropriété non récupérables : 1 500 €
• Assurance propriétaire non occupant : 200 €
• Entretien et provision de vacance : 1 000 €

Soit 4 100 € de charges. Le revenu foncier avant impôt est de 16 580 € par an.

Il est ensuite taxé à la tranche marginale (30 % ici) plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 47,2 %. L’impôt s’élève à environ 7 830 €. Il reste environ 8 750 € par an, soit 1,6 % de la valeur du bien. À la tranche de 41 %, il reste environ 6 930 €, soit 1,3 %.

Ce calcul ne tient pas compte d’éventuels travaux, de loyers impayés, ni de la période entre deux locataires.

Et si le bien est meublé ?

Le meublé (LMNP) change la fiscalité mais pas le raisonnement :

• En micro-BIC, l’abattement forfaitaire est de 50 % pour la location longue durée, sans déduction des charges réelles. Le plafond de recettes est de 83 600 € pour les revenus 2026 (Service-Public).
• Au régime réel, on peut amortir le bien et le mobilier. Mais depuis la réforme de 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
• Les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée passent à 18,6 % en 2026, contre 17,2 % pour la location nue (SeLoger).

Le meublé peut être plus avantageux selon les cas, mais l’avantage fiscal se paie souvent à la revente.

Les contraintes qui s’ajoutent

• Décence énergétique. Un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025. Ce sera le cas des F en 2028 et des E en 2034 (ministère de la Transition écologique). Beaucoup d’immeubles anciens du Marais sont concernés.
• Gel des loyers. Depuis août 2022, les loyers des logements F et G ne peuvent plus être augmentés.
• Travaux. Une mise aux normes énergétiques est un budget en elle-même, avec les votes de copropriété qui vont avec.
• Gestion. Recherche de locataire, état des lieux, impayés, relances : du temps, ou des frais de gestion.

Ce que coûte la vente : le calcul complet

Si le bien est votre résidence principale, la plus-value est exonérée. Dans les autres cas, elle est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans (Service-Public).

Mais la plus-value n’est pas « prix de vente moins prix d’achat ». On y retranche plusieurs éléments :

• Les frais de vente que vous avez payés : honoraires d’agence à la charge du vendeur, diagnostics obligatoires, mainlevée d’hypothèque.
• Les frais d’acquisition : frais de notaire et droits d’enregistrement, au réel ou au forfait de 7,5 % du prix d’achat.
• Les travaux : au réel, sur factures d’entreprise, ou au forfait de 15 % du prix d’achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. Les deux ne se cumulent pas.

Les travaux qui comptent sont les travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration. L’entretien courant (peinture, moquette) ne compte pas. Et des travaux déjà déduits de vos revenus fonciers ne peuvent pas compter une deuxième fois (Documentissime).

La simulation, de bout en bout

Reprenons notre appartement fictif, détenu depuis 12 ans : acheté 340 000 €, vendu 540 000 €. Deux cas : sans facture de travaux conservée (forfait de 15 %), ou avec 80 000 € de travaux d’amélioration justifiés par des factures.

Les abattements pour 12 ans de détention sont de 6 % par an dès la 6e année pour l’impôt sur le revenu (42 %) et de 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux (11,55 %). La surtaxe est calculée selon le barème des notaires de Paris. S’ajoute un abattement fixe de 1 000 €, négligeable ici et que nous n’avons pas déduit.

Ce que montre le tableau : conserver ses factures de travaux fait baisser l’impôt de 8 700 € environ, dans cet exemple. Le forfait de 15 % reste un bon filet de sécurité, mais il ne vaut que si vous n’avez pas fait plus de travaux. Avant de vendre, retrouvez vos factures.

La vraie comparaison : capital libéré contre rendement net

Après frais et impôt, il reste entre 490 000 € et 499 000 € à disposer, selon les travaux justifiés. Garder le bien et le louer rapporte environ 8 750 € par an après charges et impôt. Pour égaler ce revenu avec le capital libéré, il suffit d’un rendement net d’impôt d’environ 1,8 % (1,75 % dans le cas des travaux justifiés).

Ce n’est pas un conseil de placement : nous ne sommes pas conseillers en investissement. C’est un seuil de comparaison, à mettre en regard de ce que vous pouvez obtenir ailleurs et de ce que vous voulez faire de ce capital. Ce calcul ne tient pas compte d’un éventuel crédit restant dû, à rembourser sur le prix de vente.

Le calcul bascule nettement dans trois cas :

• Bien détenu depuis 22 ans ou plus. Plus d’impôt sur le revenu sur la plus-value, prélèvements sociaux fortement réduits. Le coût de la vente baisse beaucoup.
• Ancienne résidence principale. La plus-value est exonérée si vous vendez sans avoir loué le bien entre-temps. Louer avant de vendre peut faire perdre cette exonération : c’est à vérifier au cas par cas avant de décider.
• Bien classé F ou G au DPE. La location devient impossible ou coûteuse. Rénover avant de louer, ou vendre en l’état.

Quand louer reste pertinent

Louer se défend dans certains cas :

• Vous avez acheté récemment et la plus-value est faible ou négative : vendre n’a pas de sens fiscalement.
• Votre crédit est à un taux très bas et vous n’avez pas besoin du capital.
• Vous prévoyez de revenir habiter le bien, ou de le transmettre.
• Votre tranche d’imposition est faible et votre bien est en bon état énergétique.

Ce sont des cas réels. Mais dans notre expérience, beaucoup de propriétaires qui louent « en attendant » n’ont jamais fait le calcul ci-dessus.

Si vous décidez de vendre

Un appartement du Marais se vend bien quand le prix de départ est cohérent avec le marché et que plusieurs acquéreurs sont en concurrence. C’est ce qui s’est passé pour cet appartement à rénover vendu au prix demandé après 11 visites. Pour savoir où se situe le vôtre, demandez une estimation. Elle s’appuie sur les ventes réelles autour de votre adresse.

Pour le délai que prend une vente, lisez aussi : combien de temps faut-il pour vendre un appartement à Paris ?

Cet article donne des informations générales et un exemple chiffré fictif. Il ne constitue pas un conseil fiscal ou patrimonial personnalisé. Pour votre situation, rapprochez-vous de votre notaire ou de votre conseiller fiscal. Règles et barèmes consultés en octobre 2026 : ils évoluent.

Pour connaître les prix réels de votre secteur : Haut-Marais, Saint-Paul / Place des Vosges / Arsenal, Hôtel de Ville / Saint-Merri ou Bastille. Vue d’ensemble : vendre dans le Marais.