Par Nicolas Borge, fondateur de Valeur Immo Paris · Mis à jour le 13 octobre 2026 · Source des prix : base DVF, ventes jusqu’au 31 décembre 2025
Vendre un appartement dans le Marais ne ressemble pas à une vente classique. Les immeubles sont anciens, les copropriétés très variées, et deux appartements d’une même rue peuvent se vendre à des prix très différents. Ce guide suit les étapes dans l’ordre, du prix de départ à la signature chez le notaire, avec les chiffres réels du secteur.
1. Savoir ce que vaut vraiment son appartement
En 2025, un appartement s’est vendu en médiane 12 550 €/m² dans les 3e et 4e arrondissements, sur 1 021 ventes : 12 085 €/m² dans le 3e et 12 920 €/m² dans le 4e. Cette médiane est un repère, pas un prix de vente. Un quart des appartements s’est vendu sous 11 070 €/m², un autre quart au-dessus de 14 114 €/m². L’état, l’étage, le calme, le DPE et la copropriété expliquent cet écart.
Le marché se lit aussi par quartier. En 2025, la médiane était de 12 725 €/m² autour de Saint-Paul, la place des Vosges et l’Arsenal, de 12 674 €/m² à l’Hôtel de Ville et Saint-Merri, de 12 606 €/m² dans le Haut-Marais et de 10 249 €/m² côté Bastille (11e). Le détail du marché est dans notre baromètre des prix du Marais.
La surface joue aussi : en 2025, la médiane était de 12 171 €/m² sous 25 m², de 13 296 €/m² entre 60 et 90 m². Les petites surfaces représentent la moitié des ventes du Marais.
Pour vous situer, vous pouvez obtenir un premier avis en ligne en 3 minutes avec notre estimation. Elle prend en compte la localisation, la surface, l’étage, l’état du bien et de la copropriété, les dernières ventes, les annonces en cours et la valeur pour un investisseur. L’estimation avec visite, remise par écrit sous 48 heures, permet ensuite de fixer le prix de mise en vente.
2. Choisir le prix de mise en vente
Le prix d’affichage décide du rythme de la vente. Sur nos ventes, nous observons trois cas :
- environ 6 semaines entre la signature du mandat et l’offre acceptée, quand le bien est affiché au prix que le marché valide tout de suite ;
- environ 9 semaines, quand il est affiché légèrement au-dessus de la valeur, avec une marge de négociation assumée ;
- environ 4 mois, parfois plus, quand il est affiché haut pour tester le marché.
Un bien trop cher attire peu de visites, reste en ligne, puis se vend sous sa valeur après des baisses de prix qui inquiètent les acheteurs. Le détail est dans notre article combien de temps faut-il pour vendre un appartement à Paris.
3. Le DPE : ce qui change pour un vendeur
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail. Les logements classés F suivront le 1er janvier 2028, puis les E le 1er janvier 2034. Ces règles pèsent sur les acheteurs investisseurs, nombreux dans le Marais. Sur nos quatre ventes classées G, l’écart avec le prix de mandat va de 0 à 16 %, et trois biens sur quatre ont trouvé un acquéreur entre 7 et 11 semaines après la signature du mandat.
Le calcul du DPE a changé le 1er janvier 2026 : le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Un DPE établi depuis le 1er juillet 2021 reste valable 10 ans et peut être mis à jour gratuitement. Tout est détaillé dans notre article sur la vente d’un appartement classé F ou G à Paris.
4. Préparer le dossier de vente
Un dossier complet évite les retards et rassure l’acquéreur. Le vendeur d’un lot en copropriété doit notamment fournir :
- son titre de propriété et sa dernière taxe foncière ;
- le mesurage du lot, ou certificat « Carrez » ;
- le dossier de diagnostic technique : DPE, état des risques, amiante, état parasitaire, gaz et électricité si les installations ont plus de 15 ans, plomb le cas échéant ;
- le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
- le montant des charges courantes et hors budget prévisionnel des deux derniers exercices ;
- le carnet d’entretien de l’immeuble et, s’il existe, la quote-part du fonds de travaux.
Si ces documents ne sont pas annexés à l’avant-contrat, le délai de rétractation de l’acquéreur ne démarre qu’à compter de leur communication. Les durées de validité de chaque diagnostic sont dans notre page diagnostics immobiliers. Demandez les documents de copropriété à votre syndic dès le début : c’est souvent le point qui prend le plus de temps.
5. Présenter le bien
Dans le Marais, ce que l’acheteur cherche se voit sur les photos : la lumière, le calme, les volumes, la vue sur cour ou sur les toits. Des photos professionnelles et, selon le bien, un home staging léger font la différence dès la mise en ligne. Le pic d’appels tombe dans les 48 à 72 heures qui suivent la publication de l’annonce : mieux vaut que tout soit prêt le jour de la mise en ligne.
6. Visites, offre et négociation
Les acquéreurs sont au rendez-vous, mais ils comparent et négocient. Une offre se lit au-delà du prix : le plan de financement, les conditions suspensives et les délais comptent autant. Nous filtrons les visiteurs, vous remettons chaque offre par écrit avec notre analyse et vous aidons à décider. Vous restez libre d’accepter, de refuser ou de contre-proposer.
7. Avant-contrat, rétractation et acte de vente
Après l’accord sur le prix, un avant-contrat est signé (promesse ou compromis). L’acquéreur dispose alors d’un délai de rétractation de 10 jours. Le notaire vérifie ensuite le dossier, purge les droits éventuels et prépare l’acte authentique. La signature chez le notaire marque le transfert de propriété et le versement du prix.
8. Honoraires et fiscalité
Notre barème est public sur la page honoraires. Les honoraires de transaction sont à la charge de l’acquéreur.
Côté impôts, la vente de votre résidence principale est exonérée de plus-value. Pour un autre bien, une plus-value peut être imposée, avec des abattements qui dépendent de la durée de détention. Le notaire déclare la plus-value et règle l’impôt lors de la vente. Les règles évoluent : nous vous conseillons d’en parler à votre notaire ou à votre conseil fiscal avant de décider.
Questions fréquentes
Combien vaut mon appartement dans le Marais ?
En 2025, la médiane était de 12 550 €/m² dans les 3e et 4e arrondissements, mais elle varie fortement selon l’état, l’étage, la lumière et la copropriété. Seule une visite permet de fixer un prix de mise en vente.
Quels documents faut-il pour vendre ?
Le titre de propriété, les diagnostics, le certificat Carrez, le règlement de copropriété, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, les charges des deux derniers exercices et le carnet d’entretien. La liste complète est au chapitre 4.
Peut-on vendre un appartement classé F ou G ?
Oui. Un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, ce qui pèse sur le prix. Nos quatre ventes classées G se sont faites avec un écart de 0 à 16 % par rapport au prix de mandat.
Quel est le délai de rétractation de l’acquéreur ?
10 jours à compter de la remise de l’avant-contrat complet, annexes comprises.
Qui paie les honoraires ?
Nos honoraires de transaction sont à la charge de l’acquéreur. Le barème est publié sur notre page honoraires.
Faut-il vendre avant d’acheter ?
Cela dépend de votre financement et de votre calendrier. Nous en parlons au premier rendez-vous, et nous pouvons aussi vous orienter vers des partenaires financement.
Vous envisagez de vendre dans le Marais ? Obtenez un premier avis en ligne en 3 minutes, puis une estimation précise après visite : estimer mon appartement.