Prix de l’immobilier dans le Marais : le baromètre 2026
En 2025, un appartement s’est vendu en médiane 12 550 €/m² dans le Marais (3e et 4e arrondissements), sur 1 021 ventes. Après trois ans de baisse, les prix se sont stabilisés depuis fin 2024 et les ventes sont reparties nettement. Début 2026, les notaires confirment une reprise lente à l’échelle de Paris.
Ce baromètre s’appuie sur les ventes réellement enregistrées (base DVF), pas sur des prix d’annonce. Nous le mettrons à jour chaque semestre.
L’essentiel en 5 chiffres
- 12 550 €/m² : prix médian d’un appartement dans le Marais en 2025.
- 1 021 ventes en 2025, contre 654 en 2024 : le marché a retrouvé du volume.
- −5 % par rapport à 2021, mais +2,4 % entre le second semestre 2024 et le second semestre 2025.
- 490 500 € : prix médian d’un appartement vendu, pour une surface médiane de 40 m².
- 1 vente sur 4 s’est faite au-dessus de 14 100 €/m², une sur quatre sous 11 100 €/m².
Depuis 2021 : trois ans de baisse, puis la stabilisation
| Période | Prix médian | Ventes |
|---|---|---|
| 2021 (1er semestre) | 13 184 €/m² | 412 |
| 2022 (2e semestre) | 13 260 €/m² | 453 |
| 2023 (2e semestre) | 12 761 €/m² | 326 |
| 2024 (2e semestre) | 12 304 €/m² | 370 |
| 2025 (1er semestre) | 12 464 €/m² | 510 |
| 2025 (2e semestre) | 12 604 €/m² | 511 |
Le point bas a été atteint au second semestre 2024. Depuis, les prix remontent doucement et, surtout, les ventes sont reparties : avec plus de 500 ventes par semestre en 2025, le Marais retrouve le rythme de 2022. Le marché n’a pas « rebondi » : il s’est remis à fonctionner.
3e ou 4e : le 4e garde une longueur d’avance
En 2025, la médiane atteint 12 920 €/m² dans le 4e et 12 085 €/m² dans le 3e, soit environ 7 % d’écart. Les deux arrondissements ont suivi la même trajectoire : un recul depuis 2021 (environ −6 % dans le 3e, −4 % dans le 4e), puis une stabilisation.
Quartier par quartier
| Secteur | Prix médian 2025 | Ventes 2025 |
|---|---|---|
| Saint-Paul, place des Vosges, Arsenal | 12 725 €/m² | 201 |
| Hôtel de Ville, Saint-Merri | 12 674 €/m² | 189 |
| Haut-Marais | 12 606 €/m² | 232 |
| Bastille (côté 11e) | 10 249 €/m² | 244 |
Entre Saint-Paul, l’Hôtel de Ville et le Haut-Marais, les médianes sont très proches. L’écart se joue à l’intérieur de chaque quartier, d’une rue et d’un immeuble à l’autre. Côté Bastille, dans le 11e, le niveau de prix est nettement plus bas. Le détail, avec nos ventes, est sur chaque page quartier et sur notre page Vendre dans le Marais.
Petites et grandes surfaces : un marché à deux vitesses
| Surface | Prix médian 2025 | Évolution depuis 2021 | Prix de vente médian |
|---|---|---|---|
| Moins de 25 m² | 12 171 €/m² | −8,5 % | 225 000 € |
| 25 à 40 m² | 12 188 €/m² | −6,7 % | 390 000 € |
| 40 à 60 m² | 12 470 €/m² | −4,6 % | 585 000 € |
| 60 à 90 m² | 13 296 €/m² | +1,2 % | 928 000 € |
| 90 m² et plus | 12 612 €/m² | −7,2 % | 1 440 300 € |
Deux enseignements. D’abord, les petites surfaces ont le plus reculé : la moitié des ventes du Marais concerne des appartements de moins de 40 m², un segment très fréquenté par les investisseurs, probablement rendus plus prudents par les règles sur le DPE et l’encadrement des loyers. Ensuite, les appartements familiaux de 60 à 90 m² ont mieux tenu que tous les autres : ils sont rares et très demandés par les acheteurs qui veulent y vivre.
Une médiane ne fait pas un prix
En 2025, un quart des appartements du Marais s’est vendu sous 11 070 €/m², un autre quart au-dessus de 14 114 €/m². Entre ces deux groupes, l’écart dépasse 25 %. Ce qui fait la différence :
- l’état : un appartement entièrement refait se vend nettement au-dessus d’un bien à rénover ;
- le calme et la lumière : une chambre sur cour, un étage élevé, une exposition dégagée ;
- l’ascenseur, rare dans les immeubles anciens et décisif au-delà du 3e étage ;
- le DPE, surtout pour les petites surfaces achetées par des investisseurs ;
- le cachet : poutres, cheminée, parquet, hauteur sous plafond.
Et en 2026 ?
Les ventes de 2026 n’apparaissent pas encore dans la base DVF, publiée avec plusieurs mois de décalage. Les derniers chiffres des Notaires du Grand Paris donnent la tendance pour l’ensemble de la capitale : au deuxième trimestre 2026, le prix moyen d’un appartement ancien à Paris s’établit à 9 560 €/m², en hausse de 0,6 % sur un an, et le nombre de ventes progresse d’environ 20 %. Les notaires privilégient un scénario de reprise lente, qui reste dépendant des taux de crédit.
Sur le terrain, depuis le début de 2026, je constate que les acquéreurs sont au rendez-vous et attendent des prix cohérents. Ils réagissent très vite aux alertes des portails quand les prestations proposées correspondent au prix affiché. Le pic d’appels tombe dans les 48 à 72 heures qui suivent la publication de l’annonce.
Ce que ça change si vous vendez
- Le marché est redevenu liquide : les acheteurs sont là, mais ils comparent et négocient.
- Le bon prix dès le départ compte plus que jamais : un bien affiché trop cher reste en ligne, puis se vend sous sa valeur.
- Les petites surfaces demandent une stratégie : DPE, rentabilité, présentation. Elles se vendent, mais pas à n’importe quel prix.
- Les biens familiaux et les biens de caractère gardent un vrai pouvoir de négociation.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² dans le Marais en 2026 ?
Le dernier chiffre complet, issu des ventes réelles, est celui de 2025 : 12 550 €/m² en médiane pour les 3e et 4e arrondissements (12 085 €/m² dans le 3e, 12 920 €/m² dans le 4e). Les premières tendances de 2026, à l’échelle de Paris, indiquent des prix stables à légèrement haussiers.
Les prix vont-ils remonter dans le Marais ?
Personne ne peut le garantir. Les chiffres montrent une stabilisation depuis fin 2024 et un net retour des ventes. Pour un vendeur, la vraie question n’est pas le marché dans six mois, mais le bon prix de son appartement aujourd’hui.
D’où viennent ces chiffres ?
De la base DVF (Demandes de valeurs foncières), qui recense toutes les ventes immobilières enregistrées. Nous retenons les ventes d’un seul appartement, sans local commercial, et calculons le prix de vente divisé par la surface Carrez, hors frais d’agence. Les médianes sont annuelles ou semestrielles. Pour 2026, nous citons les Notaires du Grand Paris.
À propos de l’auteur
Nicolas Borge dirige Valeur Immo Paris, agence immobilière indépendante fondée en 2020 et spécialisée dans la vente d’appartements dans le Marais et le centre de Paris. Nos clients nous ont laissé 40 avis 5 étoiles sur Google.
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