Depuis 2018, Nicolas Borge accompagne les propriétaires du centre de Paris dans la vente de leur appartement. Grand appartement familial sur le boulevard Bourdon, dernier étage au calme près de la place des Vosges, appartement de famille rue de Rivoli : chaque vente se prépare comme un projet sur mesure.
Ici, pas de prix moyen sorti d’un simulateur. Vous trouverez les vraies données du quartier, nos réalisations et ce qui fait vraiment la valeur d’un appartement entre la rue Saint-Antoine et la Seine.
Le secteur : Saint-Paul, Place des Vosges, Arsenal
C’est le sud-est du Marais, entre la rue Saint-Antoine, la Seine et le boulevard Bourdon. On y trouve le village Saint-Paul, la place des Vosges, inaugurée en 1612, et le quartier de l’Arsenal, jusqu’au bassin.
Le parc immobilier est très varié :
- des hôtels particuliers et immeubles du XVIIe siècle autour de la place des Vosges ;
- des immeubles anciens des XVIIIe et XIXe siècles, souvent sans ascenseur, avec des derniers étages sous les toits ;
- des immeubles haussmanniens sur le boulevard Henri-IV et le boulevard Bourdon.
Côté transports : métro Saint-Paul (ligne 1), Bastille (lignes 1, 5 et 8) et Sully-Morland (ligne 7).
Les prix du secteur
En 2025, un appartement s’est vendu en médiane 12 725 €/m² dans le secteur, sur 201 ventes. C’est environ 4 % de moins qu’en 2021-2023.
| Année | Ventes d’appartements | Prix médian (€/m² Carrez, net vendeur) |
|---|---|---|
| 2025 | 201 | 12 725 |
| 2024 | 113 | 12 849 |
| 2023 | 113 | 13 331 |
| 2022 | 185 | 13 205 |
| 2021 | 164 | 13 309 |
Attention, ce chiffre mélange appartements rénovés et appartements à refaire. Un bien à rénover se vend en dessous, un bien refait au-dessus. C’est pour ça qu’une vraie estimation part de votre bien, pas d’une moyenne.
Source : base DVF, ventes d’appartements dans les sections cadastrales autour de Saint-Paul, de la place des Vosges et de l’Arsenal. Prix de vente divisé par la surface Carrez, hors frais d’agence.
Quelques réalisations dans le secteur
Chaque bien a son histoire, et chaque vente sa stratégie. Prix indiqués nets vendeur.
Boulevard Bourdon – Le grand appartement familial
Un 5 pièces de 129,7 m² Carrez avec cave, habitable mais à moderniser. Vendu 1,6 M€.
Rue du Petit-Musc – Deux appartements au 6e étage, vendus ensemble
Deux appartements contigus formant un 5 pièces de 75,6 m² Carrez, avec deux caves. À rafraîchir, ils se sont vendus 1,07 M€, soit 14 180 €/m² : au-dessus de la médiane du quartier cette année-là.
Rue de Rivoli – L’appartement de famille, côté Saint-Paul
Un 4 pièces de 91,5 m² Carrez au 2e étage, entièrement à rénover. Première offre en 74 jours, vendu 1,03 M€.
Cour Bérard – Le dernier étage au calme, à deux pas de la place des Vosges
Un 3 pièces traversant au 6e et dernier étage, au fond d’une impasse. Sans ascenseur, classé G et entièrement à rénover : un bien exigeant. Il a trouvé preneur quatre mois après la signature du mandat exclusif.
Rue Charles V – Le studio sous les poutres, plein sud
Un studio de 28,7 m² Carrez au 5e étage avec ascenseur, exposé plein sud, calme et lumineux, avec poutres apparentes, cheminée et cave. À rénover, il s’est vendu 380 000 €, soit environ 13 250 €/m² : le niveau de la médiane du quartier, pour un bien à refaire.
Chacune de ces ventes nous a valu un avis 5 étoiles ou une recommandation. Par discrétion, nous ne publions ni numéro de rue ni nom de client. Nous vendons aussi dans le Haut-Marais autour de l’Hôtel de Ville et de Saint-Merri et à Bastille.
Ce qui fait le prix ici
Cinq critères pèsent plus que le prix moyen au m² dans ce secteur.
- L’état du bien. C’est l’écart le plus fort. Bien présenté et bien positionné, un appartement à refaire peut pourtant dépasser la médiane, comme rue du Petit-Musc.
- L’étage et l’ascenseur. Un 6e sans ascenseur détourne une partie des acheteurs. Mais la lumière, le calme et la vue peuvent compenser, comme rue du Petit-Musc.
- Le DPE. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, et les logements F suivront en 2028. Les investisseurs locatifs s’en détournent, ce qui réduit le nombre d’acheteurs. Nos diagnostiqueurs partenaires vous aident à anticiper.
- La surface Carrez. Dans l’ancien, les combles et les poutres font souvent baisser la surface Carrez par rapport à la surface au sol : 47,8 m² Carrez pour 52,2 m² au sol cour Bérard. C’est la surface Carrez qui compte pour le prix.
- La date de vente. Entre 2021 et 2025, la médiane du secteur a reculé d’environ 4 %. Comparer avec une vente de 2021 sans le savoir fausse l’estimation.
Pour mettre votre bien en valeur avant la mise en vente : photos professionnelles et home staging. Nos honoraires sont publiés en toute transparence.
Questions fréquentes
Quel est le prix au m² à Saint-Paul et place des Vosges ?
En 2025, la médiane du secteur est de 12 725 €/m² Carrez, net vendeur, sur 201 ventes. Mais d’un bien à l’autre, l’état, l’étage et le DPE font varier le prix de plus de 30 % : c’est tout l’enjeu d’une estimation sérieuse.
Faut-il rénover avant de vendre ?
Pas forcément. Plusieurs de nos ventes dans le secteur concernaient des biens à refaire, et toutes ont trouvé preneur. Beaucoup d’acheteurs préfèrent faire leurs propres travaux. Nous regardons au cas par cas ce que les travaux coûtent et ce qu’ils rapportent.
Combien de temps pour vendre ?
Sur nos deux ventes les plus récentes dans le secteur, l’offre est arrivée en 74 jours et en 4 mois. Comptez ensuite environ deux à trois mois jusqu’à l’acte chez le notaire.
Mon appartement est classé G. Puis-je le vendre ?
Oui. L’interdiction vise la location, pas la vente. En revanche, elle écarte une partie des investisseurs, ce qui pèse sur le prix. Cour Bérard, un appartement classé G s’est vendu en quatre mois.
Comment estimez-vous un appartement ?
Nous partons des ventes réelles autour de votre adresse (base DVF), puis nous les comparons à votre bien après visite : état, étage, ascenseur, DPE, surface Carrez, copropriété.
Vous vendez à Saint-Paul, place des Vosges ou à l’Arsenal ?
Recevez une estimation fondée sur les ventes réelles de votre rue, pas sur une moyenne.
Nicolas Borge · 06 35 36 45 58 · nborge@valeurimmoparis.com